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2000万

2021-05-17 12:36:51

本文系诉财经专栏作者 老七玩金融 原创作品,仅代表作者个人观点,不代表诉财经官方立场,转载请联系作者授权。

最近有个朋友找到我,最近有些金融方面的困惑想当面咨询下,我们约在附近的一个咖啡馆见面。

我们以前其实是玩天黑请闭眼认识的朋友,对于他的家庭和工作,其实我不是太了解。这次见面后,他大概说明了他目前的情况,我用我最常规的方式,帮他做了下资产负债表:

资产:房产3套

其中两套是拆迁房,目前市值900万一套,另一套是16年投资房,目前市值400万(剩余贷款大概220万)。

存款我没有过细的问,但应该每月结余不多,所以我按50万来核算

负债:220万房贷

收入:

家庭工资:25000

房屋出租租金:12000+6000

总收入:43000元/月

支出:

每月家庭支出:20000(小孩上幼儿园)

房贷支出:11000

总支出:33000元/月

净收入:10000元/月

最近因为他感觉深圳楼市有下跌空间,于是他在惠州订了个商铺,核心问题就出在这上面。

商铺的总价格是250万左右,他已经付了20万定金,但这250万是不带前三年租约的,意味着前三年,是没有任何收入来源的。于是他最早的想法是,把那套400万的房子卖掉,获得大概200万现金,然后去全款购买那个商铺。但因为深圳楼市交易量缩水严重,有价无市,所以他放盘了两个多月也没卖掉,但目前10月份又需要把商铺的钱付出去,于是陷入了缺钱的难题。

他想了一圈,最后想着,把自己那两套900万的房子抵押一套,先贷款250万出来,把铺面的钱付了,然后等400万那套房产脱手了,再把贷款还回去。

贷款的利息他也问了,目前有两种方式,第一种就是常规的银行抵押贷款,最长20年抵押周期,等额本息还款,月供大概17500左右一个月。另一种是一年内先息后本的,利息大概14500左右一个月,但每一年需要赎楼转贷一次,赎楼费用大概是借款额的2-3%。

那么我们假设按他自己设想的做了,他的资产负债表变成了怎么样呢?

资产:房产2套、商铺1套

其中两套是拆迁房,目前市值900万一套,一个250万的商铺

因房产大概能卖180万,加手上的50万,刚好把商铺买回来,变成没有负债。但存款基本就没有了

收入:

家庭工资:25000

房屋出租租金:12000+4000(商铺租金,第四年以后才有)

总收入:37000元/月、第四年以后为41000元/月

支出:

每月家庭支出:20000(小孩上幼儿园)

半年内抵押贷款:15000

总支出:35000元/月

净收入:2000元/月、房产卖掉后上升到17000元/月、第四年以后为21000元/月

整个看下来,净收入除了半年内有点紧张,房产卖掉后,净收入来源还是不错的。但这有个问题,整个资产没有获得太多提升,可能就是一个深圳的住宅,换了一个惠州的商铺而已。目前这个商铺的投资回报率大概是5%左右,也就是说,除去商铺的交易价值,20年大概能够回本。
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